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外壁塗装コラム

【アパート塗装の臭いに対する苦情と対策】トラブルが起きた時の対処法も解説

投稿日：2025年9月1日
カテゴリー：外壁塗装外壁塗装コラム

アパート塗装は美観を保ち、入居率や建物の耐久性を高めるために不可欠です。

しかし、塗装工事中にはどうしても臭いが発生するため、「気分が悪くなった」「洗濯物に臭いがついた」などの苦情やトラブルが発生することがあります。

臭いを完全になくすことはできませんが、少し注意するだけで未然に防げることも多いので、原因や対策を知っておくことが大切です。

この記事では、アパート塗装で発生する臭いの原因や健康への影響、苦情と対策について解説します。

アパート塗装を検討されているオーナー様は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

アパート塗装で発生する臭いの原因

アパートの外壁塗装で発生する臭いの主な原因は、塗料に含まれる溶剤（シンナー）です。

特に油性塗料には希釈のためにシンナーが多く使用されており、塗装作業中や乾燥時に独特のツンとした刺激臭が生じます。

シンナーの臭い成分は蒸発しやすく、窓を閉めていてもわずかなすき間から室内へ侵入します。

工事中は養生を施しているため自由に窓を開けて換気ができなかったり、洗濯物の外干しが制限されたりするので、入居者や近隣住民にとっては大きなストレスになるでしょう。

アパート塗装で臭いの苦情が発生しやすいタイミング

・工事前
・塗装作業中
・工事後

工事前

十分に説明を行なっていなかった場合、「強い臭いが発生するのでは？」「換気や洗濯物はどうすればいい？」「工事はどれくらい続くの？」といった不安から、クレームにつながる可能性があります。

特に妊婦さんや赤ちゃん、高齢者、ペットがいる家庭では、健康への影響を心配する声が多く上がりやすいでしょう。

事前に工事スケジュールの告知や不安を解消するための説明を行っておくことで、入居者や近隣住民の理解と協力を得やすくなります。

塗装作業中

アパート塗装工事の工期は2週間～1か月程度が目安ですが、そのうちもっとも強く臭いが発生するのは、塗装作業を行う5日～1週間ほどの期間です。

この期間は窓を開けての換気も制限されるため、臭いに対する苦情が多くなりやすい傾向があります。

「いつ、どの面を塗装するのか」「換気が可能な時間帯はいつか」など、こまめな情報提供を行い、入居者の不安を和らげることが大切です。

工事後

工事完了後も油断はできません。

「塗装作業が終わったはずのにまだ臭いが残っている」「いつになったら消えるのか？」など、終わりが見えないストレスから苦情につながるケースがあります。

一般的には、塗装作業の完了後2～3日程度で臭いは大幅に軽減されます。

ただ、塗料の種類によっては1週間以上かかることもあるため、事前に目安を伝えておきましょう。

また、効果的な換気方法や消臭対策についてもアドバイスすることで、入居者の不満を最小限に抑えられます。

アパート塗装の臭いに関する苦情の具体例と対策

・塗装工事中の家賃を減額してほしい
・洗濯物に臭いや塗料がついた
・洗濯物が外に干せない
・部屋がシンナー臭くて頭が痛い
・赤ちゃんや高齢者、ペットに配慮してほしい

塗装工事中の家賃を減額してほしい　

塗装工事中は日常生活に多くの制限が生じるため、家賃減額を求める入居者が出てくることがあります。

通常の塗装工事であれば家賃を減額する法的な義務はありませんが、以下のようなケースでは一部減額が認められることもあります。

・工事期間が数か月にわたる
・工事により極端に生活が制限された
・事前に工事についての説明がなかった　など

重要なのは、工事前の段階で十分な説明を行い、入居者の理解を得ておくことです。

工事の必要性や期間、生活への影響を明確に伝え、対策や配慮を提示することで、家賃の減額要求を未然に防げる可能性が高まります。

万が一要求があった場合は、工事の必要性をていねいに説明しつつ、代替案の提示も含めて誠実に対応することが大切です。

洗濯物が外に干せない

高圧洗浄や塗装など、作業内容によってはどうしても洗濯物の外干しができない期間があります。

長くても1～3週間程度なので、入居者には事前に期間を伝えて理解を求めましょう。

近隣のコインランドリー情報の提供や、場合によっては費用の補助を検討することで、入居者の負担軽減と満足度向上につながります。

また、業者と相談して一面ずつ塗装し、洗濯物を外干しできる日を確保する方法もあります。

洗濯物に臭いや塗料がついた

洗濯物への臭いや塗料の付着は、入居者にとって直接的な被害となるため、深刻なクレームに発展しやすい問題です。

まず重要なのは、外干しができない期間の目安を伝え、その間は室内干しや浴室乾燥、コインランドリーなどを利用してもらうことです。

塗料やシンナーの臭いは揮発性成分のため、臭いが付いてしまっても風通しのよい場所にしばらく置いておけばかなり軽減されます。

それでも落ちない場合は、40～50℃程度のぬるま湯に重曹を溶かし、30分ほどつけ置きしてから洗濯するとよいでしょう。

万が一洗濯物が塗料で汚れた場合、施工業者側の過失が認められれば、業者が加入している保険で補償される可能性があります。

塗料が封着した洗濯物は捨てずに保管してもらい、すみやかに業者へ連絡しましょう。

部屋がシンナー臭くて頭が痛い

人によって臭いや化学物質に対する感受性は異なりますが、シンナー臭による体調不良は深刻な健康被害として扱う必要があります。

まずは、塗装作業中に窓を開けないよう案内を徹底することが重要です。

あわせて有効な消臭対策や換気方法、窓を開けられるタイミングなども伝えておきましょう。

換気しようとして工事中に窓を開けると、作業内容や風向きによっては逆に臭いが室内へ入り込んでしまうこともあるため注意が必要です。

窓を閉めていても室内に強い臭いが入ってくる場合は、業者に相談して養生を強化してもらいましょう。

もっとも有効なのは、最初から臭いの少ない塗料を選択することです。

臭いや化学物質の発散量が少ない塗料については、後ほど詳しくお伝えします。

赤ちゃんや高齢者、ペットに配慮してほしい

赤ちゃんや高齢者、ペットは塗料の臭いに対して特に敏感で健康被害を受けやすいため、特別な配慮が必要です。

赤ちゃんは呼吸器系が未発達で化学物質の影響を受けやすく、高齢者は化学物質を体外へ排出する代謝機能や抵抗力の低下により、体調をくずしやすい傾向があるためです。

ペットの場合は人間よりも嗅覚が鋭く、臭いによるストレスで食欲不振や体調不良を起こすことがあります。

こうした入居者がいる場合は事前に施工業者へ伝え、より慎重な養生や臭いの少ない塗料の使用を検討しましょう。

また、塗装作業のピーク時には一時的に別の場所で過ごすことを提案するなど、具体的な対策を示すことで入居者の不安を和らげられます。

いつまで臭いが続くのか？

「いつまでこの臭いを我慢すればよいのか？」目安がわからないと不安になり、余計にイライラするものです。

事前に塗装作業の期間や、塗装後どれくらいで臭いが消えるのかを伝えておくことが大切です。

一般的に、もっとも臭いが強いのは中塗り・上塗りを行う2～5日間程度で、塗装完了後は2～3日で大幅に軽減されます。

使用する塗料の種類によっても臭いの強さや継続期間が異なり、臭いの少ない塗料を選ぶことで入居者の負担を減らせる可能性があります。

アパート塗装における臭いの主な侵入経路

シンナー系の揮発性成分は、窓を閉めていても以下のような箇所から臭いが入ってくる恐れがあります。

・窓サッシのすき間
・換気扇や換気口
・エアコン

窓サッシのすき間

窓サッシのわずかなすき間からも、塗料の臭いが入ってくることがあります。

特に古いアパートではすき間が大きくなっており、臭いが室内へ侵入しやすい傾向があります。

すき間をタオルや養生テープで埋めることにより、臭いの流入を大幅に抑えられるでしょう。

施工業者に連絡して、外側からの養生を強化してもらうことも重要です。

また、カーテンを閉めておくことで、お部屋全体への臭いの拡散を防げます。

さらに重曹などの消臭剤をカーテンにスプレーしておけば、臭いの付着を防ぐ効果も期待できます。

換気扇や換気口

普段は換気扇を使えば部屋の臭いを外へ排出できますが、塗装中は外気と一緒に塗料の臭いを取り込んでしまう恐れがあります。

塗装作業の間はキッチンの換気扇だけでなく、トイレや浴室の換気扇もオフにしておいた方がよいでしょう。

24時間換気システムがある場合は、一時的にオフにしたり給気口を閉めたりしておくことで、外気の侵入を防げます。

換気機能を止められない場合は、換気口に活性炭や不織布などのフィルターを設置して臭いを軽減する方法もあります。

施工業者へも相談してみましょう。

エアコン

多くのエアコンは室外の空気を取り込むことはありません。

しかし、換気機能のある一部の機種では外気を取り込んでいるため、一緒に塗料の臭いが室内へ入ってくる可能性があります。

このタイプのエアコンをお使いの場合、塗装作業中に換気機能をオフにしておくことで臭いの侵入を防げるでしょう。

また、一般的なエアコンでもドレンホースから臭いが入ってくることがあります。

エアコンを使用していない場合は、一時的にドレンホースの先端をふさいでおくと効果的です。

ただし、そのままエアコンを使用すると排出されるべき水が逆流して室内へ漏れ出すことがあるため、工事が終わったら元に戻すのを忘れないよう注意しましょう。

アパートの部屋に入った塗料の臭いを消す方法

部屋の中に臭いが入ってしまった場合には、塗装作業が終わった夕方などに少しだけ窓を開け、風向きに注意しながら部屋の外へ向かって扇風機を回すのが有効です。

水に溶かした重曹のスプレーをカーテンに吹きかけたり、活性炭や竹炭といった化学物質の吸着効果がある消臭剤を使用したりする方法もあります。

重曹を溶かした水で湿らせたタオルを振り回して、臭いを吸着させるのも効果的です。

アパート塗装の臭いによる健康への影響はある？

アパート塗装に使用される塗料は厳しい安全基準をクリアしており、短期間で深刻な健康被害が出ることは稀です。

しかし、臭いに敏感な方や体調によっては、以下のような症状を引き起こす可能性があります。

・頭痛
・吐き気
・めまい
・目やのどの痛み
・だるさや倦怠感　など

特に妊婦さんや小さなお子さん、高齢者、ペットなどは影響を受けやすいため、特別な配慮が必要です。

施工業者へも事前に伝えておきましょう。

アパート塗装で臭いに対する苦情が発生した場合の対応

どれだけ対策をしていても、苦情が出る可能性はゼロではありません。

万が一苦情やトラブルが発生したら、迅速かつていねいに対応することが大切です。

・苦情の内容を聞き取り現場を確認する
・工事の進捗を説明して理解を求める
・施工会社へ速やかに連絡し、対応してもらう
・専門家へ相談する

苦情の内容を聞き取り現場を確認する

苦情を受けた際にもっとも重要なのは、入居者の話を最後までていねいに聞くことです。

感情的になったり適当にあしらったりすると不満がさらに増大し、深刻なトラブルへと発展する恐れがあります。

対応を施工会社に任せる場合でも、オーナーとしてまずはしっかりと話を聞き、困っていることや具体的な要望を正確に把握しましょう。

実際に現場へ足を運び、どのような状況なのかを直接確認することも大切です。

オーナーが直接確認に来てくれたという事実そのものが、入居者の不満をやわらげる効果もあります。

工事の進捗を説明して理解を求める

「いつまで続くかわからない」というのは大きなストレスです。

苦情の内容を確認したら、工事の進捗やあとどれくらいで完了するかを伝えましょう。

事前に文書で伝えていても、詳細まで読まれていない方もいらっしゃるかもしれません。

「塗装作業は明日までで、あさってには窓を開けて換気できます」など具体的に説明すると、相手も安心しやすくなります。

施工会社へ速やかに連絡し、対応してもらう

苦情の内容によっては、オーナーだけでは解決できない場合があります。

そのような時は速やかに施工会社へ連絡し、追加の対策や作業方法の見直しを依頼することが重要です。

例えば「臭いが特定の部屋に集中して侵入している」という場合は養生の強化が必要ですし、「作業音が予想以上に大きい」という場合は作業方法の変更や時間帯の調整が求められるでしょう。

施工会社への連絡は早ければ早いほど対処の選択肢が広がるため、苦情を受けたらすぐに相談することをおすすめします。

優良な施工業者であれば、入居者の声に真摯に対応し、可能な限りの改善策を講じてくれるはずです。

専門家へ相談する　

苦情の内容が複雑だったり、法的な問題が絡んでいたりする場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。

例えば、塗料の臭いによって入居者が深刻な健康被害を受けたと訴えている場合や、損害賠償を請求されている場合などは、専門家の助言が必要です。

また、話し合いでの解決が困難な場合も第三者の介入が有効です。

早い段階で専門家に相談することで問題の拡大を防ぎ、適切な解決策を見出すことができるでしょう。

アパート塗装の臭いに対する苦情を未然に防ぐ対策

アパート塗装における苦情を防ぐには、事前の対策が何よりも大切です。

トラブルが発生してから対処するよりも、最初から苦情が起こらない環境を整えることで、オーナー・入居者・施工業者すべてにとってストレスのない工事が実現できます。

・入居者への事前告知を行う
・近隣住民へ事前説明とあいさつを行う　
・塗装スケジュールを調整する
・ていねいに養生を行う
・入居者や近隣住民に配慮しながら工事を行う
・苦情や相談の窓口、対応フローを明確にしておく
・臭いの少ない塗料を使用する
・外壁塗装と屋根塗装を一緒に行う

入居者への事前告知を行う

少なくとも塗装工事の1か月前までには、工事内容や期間、スケジュールを入居者へ伝えておきましょう。

掲示板での告知やポストへの投函だけでなく、直接説明を行うことで「案内を見ていなかった」などのトラブルを防げます。

以下のような内容を具体的に伝えることが大切です。

・工事の開始日と終了予定日
・もっとも臭いが強くなる期間
・窓を開けられない期間や時間帯
・洗濯物を外に干せない期間
・換気や臭い対策の方法
・緊急時の連絡先　など

赤ちゃんや高齢者、ペットがいる世帯へは個別に説明を行い、必要な配慮について話し合うことで安心感を与えられます。

近隣住民へ事前説明とあいさつを行う　

アパートの塗装工事は入居者だけでなく、近隣住民にも影響を与えます。

塗料の臭いや騒音、車両の出入りなどで迷惑をかける可能性があるため、事前の説明とあいさつが不可欠です。

「塗料のにおいで体調が悪くなった」「洗濯物に臭いがついた」などの苦情を受けないよう、工事の日程やにおいが発生する期間、窓を開けない方がよい時間帯も伝えておくとよいでしょう。

基本的にあいさつは施工会社が行いますが、オーナー様が同行されるケースもあります。

塗装スケジュールを調整する

在宅時間が長くなりやすい土日祝日を避けて平日の日中に塗装作業を行うなど、生活リズムへの配慮も重要です。

一面ずつ塗装し、窓をあけて換気できる面を残すなどの工夫も可能なので、塗装会社へ相談してみましょう。

また、梅雨や台風が多いシーズンは工期が延びやすいため、避けた方がよいかもしれません。

春や秋などの気候が安定している時期は工期が短く、エアコンを使用する頻度も少ないので臭い対策もしやすいでしょう。

ていねいに養生を行う

ていねいに養生を行うことで塗料の飛散や臭いの侵入を効果的に防ぎ、入居者や近隣住民への影響を最小限に抑えられます。

窓サッシのすき間や換気口周辺など、細部まで気を配ることが重要です。

特に赤ちゃんや高齢者、ペットなどがいる場合には、事前に施工会社へ伝えてより慎重に養生をしてもらいましょう。

入居者への思いやりある対応が安心感につながり、トラブルのリスクを大幅に減らします。

入居者や近隣住民に配慮しながら工事を行う

工事中の配慮は苦情を防ぐ上で非常に重要です。

技術的には問題のない工事であっても、現場の管理が行き届いていないと苦情につながることがあります。

施工会社には、以下のようなポイントに注意してもらえるよう伝えておきましょう。

・現場のゴミ処理や清掃を行う
・材料や道具の管理を徹底する
・あいさつをする
・現場周辺で喫煙しない
・大声での私語を控える
・無断駐車をしない　など

施工会社を選ぶ際は、技術力だけでなく現場管理やマナーについても重視することで、トラブルの少ないスムーズな工事を実現できます。

契約前に、現場での対応について確認しておくことも大切です。

苦情や相談の窓口、対応フローを明確にしておく

入居者や近隣住民が何か気になることがあった際に、「誰にどのように連絡すればよいのか」を明確にしておくことが重要です。

問い合わせ窓口が不明確だと、不安や不満がふくらみ、あとから大きなクレームとして表面化する恐れがあります。

工事開始前の案内書類には、オーナーの連絡先、管理会社の連絡先、施工会社の現場責任者の連絡先などを明記し、どのような内容をどこに連絡すればよいのかも具体的に示しましょう。

また、苦情を受けた際の対応フローを事前に決めておくことで、迅速かつ適切に対処できます。

臭いの少ない塗料を使用する

臭い対策の根本的な解決策は、できるだけ臭いの少ない塗料を使用することです。

「水性塗料」や「弱溶剤塗料」を選ぶことで、臭いを大幅に軽減できます。

外壁塗装に使用される塗料には水性と油性があり、油性塗料はシンナーなどの有機溶剤で希釈しているため強い臭いが発生します。

一方、水性塗料は水で希釈するため、ほとんど臭いがありません。

弱溶剤塗料は油性塗料の一種ですが、刺激の少ない溶剤を使用しているため臭いが軽減されます。

ただし、弱溶剤塗料や水性塗料にも独特の臭いがあり、完全に無臭というわけではありません。

塗料の種類によって、においだけでなく耐久性にも違いがあるため、それぞれの特徴をよく理解した上で選びましょう。

塗料の種類		臭い	耐久性
水性		弱い	◯
油性	弱溶剤	中程度	◯
油性	強溶剤	強い	◎

さらに、水性塗料・油性塗料にはそれぞれ1液型と2液型があります。

1液型はそのまま水／シンナーで薄めて使用する塗料です。

2液型は主剤と硬化剤に分かれており、塗装の直前に混ぜ合わせて水／シンナーで薄めて使用します。

1液型は価格が安くにおいも少ないものの、2液型に比べて耐久性がやや劣ります。

2液型は1液型と比べると1割ほど価格が高くにおいが強い傾向がありますが、耐久性が高いことが特徴です。

また、臭いの原因物質の1つであるホルムアルデヒドの発散量が極めて少ない「F☆☆☆☆」塗料もおすすめです。

☆の数が多いほど安全性が高いことを示しており、「F☆☆☆☆」はJISやJASが認定した最上位規格です。

F☆☆☆☆の塗料には、以下のようなものがあります。

・パーフェクトトップ（日本ペイント）
・ガイナ（日進産業）
・クリーンマイルドシリーズ（エスケー化研）　など

水性／油性、1液型／2液型、F☆☆☆☆などの情報は、塗料のカタログで確認できます。

臭いを抑えるなら、水性かつ「F☆☆☆☆」の塗料を選ぶとよいでしょう。

外壁塗装と屋根塗装を一緒に行う

臭いに対する根本的な解決策ではありませんが、塗装工事をまとめて行うことで臭いの発生機会を減らすことも重要なポイントです。

別々に塗り替えると、そのつど臭いが発生するため事前連絡や対策が必要となり、苦情が発生するリスクも高くなります。

しかし、同時施工なら臭いが出る機会を1度にまとめられるため、入居者のストレスを最小限に抑えられます。

外壁塗装が必要な時期には、屋根塗装も劣化している可能性が高いでしょう。

使用している塗料の種類によって塗膜の寿命は異なりますが、どちらも10～15年に1回程度はメンテナンスが必要です。

屋根だけでなく、ベランダや外階段、通路などの塗装も劣化している場合は、一緒に塗り替えておいたほうが経済的です。

また、足場や養生などが1回分で済むため、メンテナンス費用の節約にもなります。

臭い以外にも注意！アパート塗装工事でよくあるクレーム

アパートの塗装工事では、におい以外にもさまざまなクレームが発生する可能性があります。

作業工程ごとに、起こりうる苦情や注意点、対策をご紹介します。

・足場と飛散防止ネットの設置
・高圧洗浄
・下地補修
・コーキング補修
・養生
・下塗り
・中塗り・上塗り
・付帯部塗装
・養生の撤去・完了検査
・足場の撤去・清掃

足場と飛散防止ネットの設置（1～2日）

アパートの周囲に足場を組み立て、そのまわりに塗料や高圧洗浄の水が飛び散るのを防ぐネットを設置する作業です。

足場には金属製のパイプや板を使用するため、組み立ての際にはどうしても騒音が発生してしまいます。

できるだけ在宅者の少ない平日の日中に騒音の大きい作業を集中させたり、ていねいで静かな作業を心がけてもらったりすることで、入居者や近隣住民への影響を最小限に抑えられます。

高圧洗浄（1日）

外壁の汚れやコケ、古い塗膜などを洗い流す作業です。

高圧洗浄機のモーター音や水の音が発生するため、騒音に関する苦情が出る可能性があります。

また、窓のカギが閉まっていないと水圧で開いて浸水する恐れがあるので、必ず事前に伝えて注意を促しましょう。

施錠されていることや、洗濯物など濡れると困るものがないことを確認した上で作業を始めてもらうことも大切です。

下地補修（1～2日）

外壁のひび割れや欠けを補修したり、高圧洗浄で落としきれなかった汚れやサビ、古い塗膜を除去する作業です。

塗膜をけずる音や粉塵が気になる方もいらっしゃるでしょう。

音をなくすことはできませんが、汚れや粉塵が部屋に入るのを防ぐために窓を開けないよう案内しておくことは大切です。

コーキング補修（1～2日）

窓サッシや外壁のつぎ目に施工されたコーキングを補修する作業です。

古いコーキング材をはがす際にカッターでけずるため、音が気になる方がいらっしゃるかもしれません。

また、塗料ほどではありませんが、コーキング材にも臭いがあります。

窓付近の作業をしている時には開閉できないこともあるので、事前に伝えておきましょう。

養生（1日）

養生とは、塗装しない部分や汚れると困るものを保護する作業です。

窓ガラスやエアコンの室外機、玄関ドア、車などをビニールシートとマスキングテープでカバーします。

養生中は窓を自由に開けて換気ができないため、ストレスを感じられる方が多いでしょう。

養生期間の目安を伝えるのはもちろん、長くなる場合は一面ずつ塗装して開けられる窓を確保しておくなどの工夫も必要です。

なお、エアコンの室外機は専用のメッシュシートでカバーすれば養生中も使えます。

ただ、ビニールシートで覆ったまま使ってしまうと故障の原因になるため、必ず事前に確認しておきましょう。

下塗り（1～2日）

外壁塗装は下塗り・中塗り・上塗りの3回塗装が基本です。

下塗りは、中塗り・上塗り塗料の密着性を高めるために重要な工程です。

中塗り・上塗り塗料ほどではありませんが、下塗り塗料にも臭いがあるため、塗装作業中は窓を開けての換気や洗濯物の外干しができません。

事前に伝えておくことはもちろん、周囲へ配慮しながら作業してもらうことも大切です。

中塗り・上塗り（2～4日）

もっとも臭いが強いのが、中塗り・上塗りの作業中です。

また、「塗料が飛散して車や洗濯物が汚れた」など、汚れに関する苦情が発生しやすいタイミングでもあるため、特に注意して作業を進める必要があります。

事前に塗装期間の目安を伝え、作業を始める前には以下のようなポイントを確認してもらいましょう。

・窓が閉まっているか
・養生シートがはずていないか
・洗濯物はしまわれているか　など

隣家にも配慮しながら、ていねいに作業を行ってもらうことが大切です。

付帯部塗装（1～2日）

付帯部塗装とは、雨どいや手すり、外階段など外壁以外の部分を塗装する作業です。

さらに、ベランダや屋根も一緒に塗装する場合には、3～5日ほど工期が延びるでしょう。

1か所ずつ塗装すると臭いが発生する期間が長くなるため、場合によっては職人の数を増やして同時に作業を進めてもらうなどの対策を検討した方がよいかもしれません。

養生の撤去・完了検査（1日）

塗装作業が完了したら養生をはずし、塗り残しや汚れ、不具合がないかなど、オーナーさま立ち会いのもと最終確認が行われます。

足場を撤去してからではすぐに補修してもらえないこともあるので、細部までしっかりと確認し、気になる点は遠慮なく伝えましょう。

入居者の方にも、お部屋の周辺に不具合がないかを確認してもらうとより安心です。

足場の撤去・清掃

仕上がりに問題がなければ、足場を撤去します。

撤去の際にも設置時と同じく金属音が発生します。

事前に告知するとともに時間帯にも配慮し、ていねいに作業してもらいましょう。

ゴミや資材が残っていたりするとクレームにつながるため、できれば業者が帰る前にもう一度確認しておくことをおすすめします。

撤収後に発見した場合は、速やかに業者へ連絡して片付けてもらってください。

アパート塗装で苦情を受けないための業者選び

アパート塗装工事における苦情を防ぐには、業者選びが極めて重要です。

特に以下の3つのポイントを重視して選ぶとよいでしょう。

・同じ地域で長く営業している
・アパート塗装の実績がある
・口コミや評価が良い

同じ地域で長く営業している

同じ地域で長く営業している会社は、経験豊富な優良会社の可能性が高いでしょう。

施工技術や万が一のトラブル対応、アフターフォローにも期待ができます。

一方で、悪質業者やトラブルの多い会社は悪い噂や口コミが広がりやすいため、一か所で長く営業を続けられません。

地元で10年以上の実績がある工務店やリフォーム会社を選ぶのがおすすめです。

アパート塗装の実績がある

アパートと戸建て住宅では、規模や塗装スケジュール、住民への配慮の仕方などが異なります。

アパートにはさまざまな生活スタイルの複数世帯がお住まいのため、個別の配慮や入居者全員への連絡徹底、工期の厳守など、戸建て以上に細やかな対応が必要です。

アパート塗装の経験が豊富な塗装会社を選んだ方が、トラブルを回避しやすいでしょう。

施工実績は、会社のホームページやSNSなどで確認できるはずです。

口コミや評価が良い

インターネットの口コミや評価も重要な判断材料です。

実際にサービスを利用した人の生の声は、公式サイトだけでは分からない業者の実態を教えてくれるでしょう。

特に注目すべきは以下のようなポイントです。

・営業担当や職人の対応
・近隣への配慮
・現場の清潔感
・トラブル時の対応
・アフターフォロー　など

「強引にオリジナル塗料をすすめられた」「現場で職人さんがタバコを吸っていた」「ゴミが片付けられていなかった」など、悪い口コミが多い業者は避けた方が賢明です。

アパート塗装の費用を安く抑えるコツ

・自社施工の会社を探す
・相見積もりをする
・助成金・補助金を利用する
・地元の会社へ依頼する
・火災保険を利用する
・耐用年数の長い塗料を選ぶ

自社施工の会社を探す

自社施工の会社へ依頼することで、高い工事品質を保ちながら費用を大幅に抑えられる可能性があります。

アパートの管理会社や大手リフォーム会社などは塗装工事を外注しているケースが多く、10～30%程度の仲介手数料が発生します。

一方、自社施工の会社なら仕上がりに直接影響しない余計な費用がかかりません。

塗装費用を安く抑えるなら、地域密着型のリフォーム会社や工務店へ直接依頼した方がよいでしょう。

職人が在籍しているかどうかは、ホームページのスタッフ紹介などで確認できるはずです。

相見積もりをする

相見積もりとは、複数社の見積もりをとって比較することです。

1社だけの見積もりでは提示された工事内容や工法、金額などが妥当か判断が難しいため、2～3社へ依頼してみることをおすすめします。

相場と比較して極端に高い場合はもちろん、安い場合にも注意が必要です。

安すぎる場合には、手抜き工事や低品質な塗料の使用、追加請求などのリスクが考えられます。

一方、高すぎる場合は悪質業者による高額請求の可能性があります。

見積額だけでなく、塗装面積や塗料の製品名、単価などが記載されているか確認しましょう。

「外壁塗装一式」のように詳細がわからない見積書を渡された場合は必ず内訳を問い合わせるか、別の業者へ依頼した方が賢明です。

アパート外壁塗装の費用目安は、以下の表を参考にしてみてください。

階数	費用目安
2階建て	150万～300万円
3階建て	200万～400万円
4階建て	300万～500万円

上記はあくまで目安のため、実際の料金は外壁の劣化状態や塗装面積などによって変動する可能性があります。

ただ、100万円以上の差がある場合は理由を確認した方がよいでしょう。

助成金・補助金を利用する

自治体によっては、アパートの外壁塗装に助成金や補助金制度を設けているところがあります。

対象となる工事や支給金額、申込期限などは各自治体で異なるため、ホームページや役所の窓口でご確認ください。

申請は着工前までに行う必要があります。
※残念ながら岡山市は対象外です

地元の会社へ依頼する

地元の塗装会社やリフォーム会社へ依頼することで、遠方からの交通費や出張費を抑えられます。

また、地域特有の気候をよく理解しているため、適切な塗料や工法を提案してもらえる点もメリットです。

塗装を長持ちさせることが、トータルのメンテナンス費用の節約につながります。

自治体の補助金や助成金の制度についても詳しく、サポートをしてもらいやすいでしょう。

事業所が近ければ、何かトラブルが起こった際にすぐ対応してもらえる点も安心です。

火災保険を利用する

台風や落雷、ひょうなどの自然災害が原因でアパートの外壁塗装が必要になった場合には、火災保険が適用される可能性があります。

対象となる災害や保険金額は加入している保険によって異なるため、担当者に確認するか保険証券でご確認ください。

一般的に、申請期限は被害発生から3年以内です。

ただ、時間が経つほど災害との因果関係を証明するのが難しくなるため、被害を受けたら速やかに保険会社へ連絡しておきましょう。

耐用年数の長い塗料を選ぶ

アパートの外壁塗装に使用される塗料は、種類やグレードによって耐用年数が異なります。

塗料の種類	耐用年数	費用相場（㎡）
アクリル	約3～8年	1,000～1,800円
ウレタン	約5～10年	1,500～2,500円
シリコン	約7～15年	1,800～3,500円
フッ素	約12～15年	3,000～5,000円
無機	約15～20年	4,500～5,500円

耐用年数の長い塗料ほど価格も高くなりますが、塗り替えの頻度が減るためトータルの塗装費用を安く抑えられる可能性があります。

また、汚れにくい「低汚染塗料」や、カビ・藻の発生を防ぐ「防カビ塗料」「防藻塗料」を選ぶことで、定期的な洗浄の手間を減らし、塗装したての美しい外観を長く維持することも可能です。

今回の塗装費用だけでなく、将来的なメンテナンスコストも考慮して塗料を選ぶことが大切です。

まとめ｜岡山市でアパートの外壁塗装をするならベストホームへ！

今回は、アパート塗装で発生する臭いの原因や健康への影響、苦情と対策について紹介しました。

アパート塗装では臭いや騒音が避けられないため、苦情が発生することもあります。

しかし、事前の対策や配慮により、ほとんどのトラブルは未然に防ぐことが可能です。

ベストホームは、戸建て住宅だけでなくアパートの塗装経験も豊富です。

入居者さまや近隣住宅の方にも配慮しながら、ていねいに作業を進めさせていただきます。

岡山市でアパート塗装を検討されているオーナー様は、ぜひお気軽にご相談くださいませ。

アパート塗装の対応エリア

岡山市中区・岡山市東区・岡山市北区・岡山市南区

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投稿日：2025年8月28日
カテゴリー：外壁塗装外壁塗装コラム

アパート外壁塗装の費用は経費計上できますが、「修繕費」として一括計上するのか、減価償却を行うべきなのか、判断が難しいですよね。

会計処理の違いは節税効果にも影響します。

また、誤った処理を行うと税務署から指摘を受ける可能性もあるため、ご注意ください。

この記事では、アパート外壁塗装の経費計上についてわかりやすく解説します。

修繕費と減価償却費の違いや、節税効果についても解説しているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

アパート外壁塗装の経費計上は修繕費？減価償却費？

アパート外壁塗装の費用は、工事の目的によって「修繕費」または「資本的支出（減価償却費）」として経費計上します。

修繕費に該当する場合は、塗装工事を行なった年に全額を一括で経費計上することが可能です。

一方、資本的支出に該当する場合は「資本的支出（減価償却費）」として経費計上し、複数年に分けて少しずつ減価償却を行います。

アパート外壁塗装が「修繕費」となるケース

「修繕費」に該当するのは、経年劣化や損傷によるダメージを補修し、元の水準まで回復させることを目的とした以下のような工事です。

・塗膜のはがれやひび割れ補修
・同じグレードの塗料を使用した外壁塗装
・雨もり防止のためのコーキング補修
・災害でダメージを受けた部分の補修　など

判断基準は「建物の価値や機能、デザイン性が向上していないかどうか」です。

塗膜のはがれやひび割れ補修

外壁の塗装は紫外線や雨風にさらされることで経年劣化し、はがれやひび割れが発生します。

このような劣化を修復する工事は「建物を元の状態に戻すための維持管理作業」であり、修繕費として処理するのが一般的です。

塗膜がはがれた部分の下地処理をしてから塗り直す作業や、ひび割れ部分をパテで埋める補修工事にかかる費用も、修繕費に該当します。

同じグレードの塗料を使用した外壁塗装

前回と同じグレードや、同等の性能をもつ塗料を使用した外壁塗装の費用は、修繕費として計上できます。

たとえば、新築時にシリコン塗料で塗装していた場合、今回も同じシリコン塗料を使用すれば「資産価値の向上」とは見なされません。

一方、前回ウレタン塗料で塗装したのに、今回はより耐久性・防汚性の高いフッ素塗料で塗り直す場合は、建物の機能性が向上するため資本的支出と判断される可能性が高いでしょう。

雨もり防止を目的としたコーキング補修

外壁のつぎ目（目地）や窓まわりに施工されているコーキングは、新築から10年程度で経年劣化し、ひび割れやはがれが発生します。

そこから雨水が侵入すると雨もりの原因になるため、定期的なメンテナンスが必要です。

コーキングの補修工事は、建物を雨から守るという本来の機能を回復させる作業なので、修繕費として計上できます。

災害でダメージを受けた部分の修復

地震や台風、豪雨などの自然災害によって外壁が損傷した場合、被害箇所を修復する工事は修繕費に該当します。

具体的には、以下のようなケースが挙げられます。

・台風で飛んできた看板で破損した外壁の補修
・地震による外壁のひび割れ補修
・豪雨で外壁に雨染みができた箇所の塗り直し　など

これらは建物の機能向上ではなく、「災害による損傷を元の状態に戻す作業」と見なされるため、修繕費として一括計上が認められます。

アパート外壁塗装が「減価償却費（資本的支出）」となるケース

建物の価値や性能性の向上、外観を改善するための工事は、資本的支出に該当します。

・グレードの高い塗料を使用した外壁塗装
・機能性の高い塗料を使用した外壁塗装
・豪華で魅力的なデザインへの変更

グレードの高い塗料を使用した外壁塗装

たとえば、ウレタン塗料からシリコン塗料やフッ素塗料へ変更する場合には、資産的価値が向上したとみなされる可能性が高いでしょう。

塗料のグレードは、低い順に以下のようになっています。

塗料の種類	耐用年数	費用相場（㎡）
アクリル	約3～8年	1,000～1,800円
ウレタン	約5～10年	1,500～2,500円
シリコン	約7～15年	1,800～3,500円
フッ素	約12～15年	3,000～5,000円
無機	約15〜20年	4,500〜5,500円

機能性の高い塗料を使用した外壁塗装

遮熱塗料や低汚染塗料といった特殊な機能をもつ塗料を使用する場合は、資本的支出に該当する可能性が高いでしょう。

遮熱塗料には、太陽光を反射して室温の上昇を抑える働きがあります。

また、低汚染塗料を使用することで外壁に汚れが付着しにくく、雨で簡単に洗い流される効果が期待できます。

どちらも建物の性能向上につながるため、減価償却費として処理するのが一般的です。

豪華で魅力的なデザインへの変更

外壁の質感やデザインを大幅に変更し、建物の外観を豪華で魅力的にする工事は、資本的支出と判断される可能性が高いでしょう。

タイルや木目調パネルなどの異素材を組み合わせたり、意匠性の高い塗料を使用したりするケースが該当します。

一方、単色の外壁をツートンカラーにする場合は、大幅な機能性の向上には当たらないため、修繕費として計上できます。

アパート外壁塗装を「修繕費」と「減価償却費」に分割するケース

工事の目的が建物の「維持・管理」と「価値向上」の2つに分かれる場合は、修繕費と減価償却費に分けて経費計上しましょう。

例えば、破損か所の補修と外壁全体の遮熱塗装を同時に行った場合は、以下のように処理します。

破損か所の補修→修繕費
外壁全体の遮熱塗装→減価償却費

「修繕費」か「減価償却費」か判断できない場合は、税理士などの専門家へ相談しましょう。

【例外】資本的支出でも修繕費として一括計上できるケース

ここまで、建物の価値を向上させる工事は「資本的支出」として経費計上するとお伝えしてきました。

しかし以下のようなケースでは、本来は資本的支出に該当する工事内容でも、修繕費として一括計上できます。

・塗装費用が20万円未満の場合
・定期的に修理・改善をしている場合

塗装費用が20万円未満の場合

塗装費用が20万円未満の場合は、工事の目的や内容にかかわらず修繕費として処理することが可能です。

また、減価償却費と修繕費のどちらに該当するか明確でないケースでは、塗装費用が60万円未満または前期末におけるアパート取得価格の10%以下の場合にも、修繕費と認められる可能性があります。

定期的に修理・改善をしている場合

3年以内の周期で定期的に修理・改善をしている場合には、工事費用や目的にかかわらず全額を修繕費として計上できます。

アパート外壁塗装を「修繕費」で計上するメリット・デメリット

【メリット】

・税務処理の手間がかからない
・一時的に高い節税効果が得られる

税務処理の手間がかからない

修繕費として計上する最大のメリットは、税務処理が非常にシンプルなことです。

減価償却のように毎年の償却計算や耐用年数の管理をする必要がなく、工事を行なった年度の経費として一度で処理が完了します。

会計ソフトへの入力も簡単で、個人で確定申告を行うオーナー様にとっては大幅な手間の削減になるでしょう。

一時的に高い節税効果が得られる

修繕費として一括計上すると、工事を行なった年度の課税所得を大幅に減らせます。

特にその年の利益が非常に大きい場合には、節税効果が高いでしょう。

経費が増えることで課税所得が減り、所得税や住民税を削減できます。

【デメリット】

・融資審査で不利になる可能性がある
・大規模修繕の場合は赤字になる可能性がある

融資審査で不利になる可能性がある

修繕費として大きな額を一括計上すると、その年度の所得が極端に減少し、決算書の見栄えが悪くなります。

金融機関が融資審査を行う際には決算書の所得や利益を重視するため、所得が急減していると「経営状態が悪化している」「収益力が低い」と判断されるリスクがあります。

特に新たな融資を検討している場合や、今後物件の追加取得を考えている場合は、修繕費の一括計上が逆効果になる可能性があるため注意しましょう。

大規模修繕の場合は赤字になる可能性がある

アパート全体の大規模な外壁塗装などで費用が数百万円規模になる場合、一括で修繕費として計上すると、その年の収支が赤字になる可能性があります。

青色申告の場合は赤字を最大3年間くり越せますが、それを超えると結果的に節税効果を十分に活かしきれないことがあります。

白色申告の場合は繰越控除が利用できないため、さらに不利です。

トータルで見ると節税効果が減少することもあるのでご注意ください。

アパート外壁塗装を「減価償却費」で計上するメリット・デメリット

【メリット】

・融資を受けやすい
・長期的な節税効果が期待できる

融資を受けやすい

減価償却費として処理する最大のメリットは、金融機関からの融資を受けやすくなる点です。

減価償却は毎年一定額ずつ経費計上するため、決算書の利益が安定し、経営状態が良好であることを示せます。

金融機関は安定した収益力を重視するので、急激な所得変動がない方が融資審査に通りやすくなります。

長期的な節税効果が期待できる

減価償却費は複数年にわたって経費計上できるため、安定した節税効果を長く得られます。

赤字になるリスクも低く、確実に節税効果を享受できる点が大きなメリットです。

長期保有を前提としたアパート経営では、減価償却による安定的な節税戦略が効果的でしょう。

【デメリット】

・税務処理の手間がかかる
・即効性のある節税効果は期待できない

税務処理の手間がかかる

減価償却費として処理する場合、毎年の減価償却計算が必要になるため税務処理が複雑化します。

建物の構造別の耐用年数や償却率を把握し、毎年正確に計算して申告する必要があります。

特に会計処理に不慣れなオーナー様には、負担に感じられるかもしれません。

即効性のある節税効果は期待できない

減価償却費は長期間にわたって少しずつ経費計上するため、工事を実施した年度に大きな節税効果を得ることはできません。

その年に大きな利益が出ていても、経費として差し引ける額が少ないため、税負担を大幅に減らすことは難しいでしょう。

「修繕費」と「減価償却費」節税効果が高いのはどっち？注意点も解説

経営状態や収入によって異なるため一概には言えませんが、節税の即効性が高いのは「修繕費」として計上した場合です。

塗装工事を行なった年の利益から一気に経費として差し引けるため、支払う税金額が大幅に少なくなります。

会計処理を簡素化できることもメリットでしょう。

ただ、大規模修繕などで莫大な修繕費用がかかった場合、収入によっては一括で経費計上すると赤字になることがあります。

単年度で償却しきれなかった分は翌年に繰り越せず、トータルの節税効果が減ってしまうケースもあるためご注意ください。
※青色申告の場合は3年間で償却しきれなかった場合

経費計上した年の所得が極端に減ることで、銀行の融資審査の際に「経営状態が良くない」と判断される可能性もあります。

また、節税だけを意識して塗料や工事内容を決めてしまうと、建物の耐久性や資産価値を低下させる恐れがあります。

アパートの外観は入居率にも大きく影響するため、外壁塗装のプロにも相談してみましょう。

税金や経費の視点だけでなく、長期的な経営視点から判断することも大切です。

アパート外壁塗装の費用を減価償却する年数

塗装費用の減価償却にかかる年数は、建物の構造別に定められた耐用年数と同じです。

以下の表でご確認ください。

建物の構造		耐用年数	償却率
木造		22年	0.046
鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート		47年	0.022
レンガ造ブロック造		38年	0.027
金属造	骨格材厚み 4mm以上	34年	0.030
	3〜4mm	27年	0.038
	3mm以下	19年	0.053

※2025年5月現在の情報です。最新版は国税庁のホームページでご確認ください。

1年間に減価償却できる金額は「塗装費用 × 償却率」で算出できます。

例えば、木造アパートの外壁塗装に300万円かかった場合、減価償却費は年13万8,000円です。

300万円 × 0.046 = 13万8,000円

13万8,000円を22年かけて減価償却していくことになります。
※中古で取得したアパートは償却率が異なります

アパート外壁塗装の費用を安く抑えるコツ

外壁塗装の費用は依頼する施工会社によって大きく異なるため、業者選びが重要です。

【業者選びのコツ】
・自社施工の会社を選ぶ
・相見積もりをとる
・塗装費用の相場を知っておく
・地元で長く営業している会社を選ぶ
・メンテナンスをまとめて行う
・塗料のグレードを調整する
・火災保険を利用する
・助成金や補助金を利用する

自社施工の会社を選ぶ

大手のリフォーム会社やハウスメーカーでは、外壁塗装を下請け会社へ外注しているケースが多く、10～30%程度の仲介手数料が上乗せされています。

一方、自社で職人を抱えている会社なら、仕上がりに直接影響しない余計な費用がかかりません。

足場職人や塗装職人が在籍しているかどうかは、ホームページのスタッフ紹介などで確認できるはずです。

相見積もりをとる

1社だけの見積もりでは提示された金額や工事内容が妥当か判断が難しいため、2～3社の見積もりをとって比較することをおすすめします。

見積書に工程や塗料の製品名、使用量、塗装面積などが細かく記載されているかどうかもチェックしておきましょう。

見積書は契約内容を証明する重要な書類です。

万が一「打ち合わせで伝えていたのに塗装されていない」などのトラブルが発生した際、見積書に詳細が記載されていなければ証明しようがありません。

「一式」が多く工事内容や単価がよくわからない場合は、詳細を確認するかその業者を避けた方が無難です。

塗装費用の相場を知っておく

適正価格で契約を結ぶには、塗装費用の相場を把握しておくことも大切です。

相場より極端に高い場合はもちろん、安すぎる場合にも警戒した方がよいでしょう。

高すぎる場合は、不当な利益や高額な仲介手数料が上乗せされている可能性があります。

一方、安すぎる場合は、手抜き工事や低品質な塗料の使用、追加請求などのリスクが考えられます。

アパート外壁塗装の費用相場は、以下の表を参考にしてみてください。

階数	費用目安
2階建て	150万〜300万円
3階建て	200万〜400万円
4階建て	300万〜500万円

ただし、上記はあくまで目安です。

実際の料金は、外壁の状態や使用する塗料の種類、施工会社などによって変動する可能性があります。

地元で長く営業している会社を選ぶ

同じ地域で長年営業している会社は、信頼できる優良業者の可能性が高いでしょう。

一方で、悪質業者は悪い噂や口コミが広がりやすいため、同じ場所で長く営業を続けられません。

依頼する前に、ホームページなどで創業年や施工実績を確認してみるとよいでしょう。

また、地元の会社を選ぶことで、遠方からの出張旅費や交通費なども抑えられます。

メンテナンスをまとめて行う

外壁塗装が必要な時期には、屋根や外階段、ベランダなどの塗装も劣化している可能性が高いでしょう。

別々に塗装するとそのつど足場や養生などの費用がかかりますが、まとめて行えば1回分で済みます。

入居者への負担を最小限に抑えられる点もメリットです。